Steuerliche Vorteile Neubau (KfW 40 / QNG Plus) nach § 7b EStG

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Doppelt profitieren: 5% degressive AfA + 5% Sonder-AfA

Bei Neubauwohnungen mit hohem Effizienz- und Nachhaltigkeitsstandard können sich ökologische Qualität und steuerliche Vorteile ideal ergänzen. Wer eine Wohnung nach KfW-40-Standard mit dem Nachhaltigkeitssiegel QNG Plus erwirbt und vermietet, kann seine Steuerlast in den ersten Jahren deutlich senken – dank degressiver Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG und Sonderabschreibung nach § 7b EStG (bei Erfüllung der Voraussetzungen).

  • 5% degressive AfA p.a. auf den Gebäudeanteil (Restwert-Prinzip)
  • 5% Sonder-AfA p.a. im Jahr von Kauf/Fertigstellung + 3 Folgejahre
  • Planbarkeit für Kapitalanleger durch klare gesetzliche Kriterien

Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG

Für neue Wohngebäude kann statt linearer AfA eine degressive AfA genutzt werden. Sie startet mit 5% p.a. und wird vom jeweiligen Restwert berechnet. Dadurch ist die Abschreibung in den ersten Jahren höher und sinkt später ab.

  • Vorteil: höhere Abschreibung am Anfang → häufig spürbare Steuerentlastung in den ersten Jahren
  • Bemessungsgrundlage: Gebäudeanteil (nicht Grund & Boden)

Sonderabschreibung nach § 7b EStG

On top zur regulären AfA kann die Sonder-AfA nach § 7b EStG genutzt werden: bis zu 5% p.a. im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den drei Folgejahren (insgesamt maximal 20% innerhalb von 4 Jahren).

  • Vorteil: zusätzlicher Abschreibungshebel in den ersten 4 Jahren
  • Wahlrecht: „bis zu“ 5 % je Jahr (man kann auch weniger ansetzen; die Verteilung ist aber nicht frei gestaltbar)

Unser Angebot für Sie in Nürnberg

Die steuerlichen Vorteile beim Kauf einer KfW-40-Wohnung mit QNG Plus klingen für Sie spannend? Unser Neubauprojekt „Gründlacher Gärten“ in Nürnberg fällt genau in diese Kategorie. Informieren Sie sich jetzt zu Ihren Möglichkeiten einer Kapitalanlage:

  • 25 Eigentumswohnungen mit Tiefgarage
  • Ideal zwischen Nürnberg, Fürth & Erlangen
  • Hohe Nachfrage: 70 % verkauft / reserviert
  • 2 bis 4 Zimmer, 65 bis 105 m² Wohnfläche
  • Kaufpreise bereits ab 456.047 €
Zum Neubauprojekt

Schnell-Check

Ob die Sonderabschreibung nach § 7b EStG möglich ist, hängt an klaren Kriterien. Diese Checkliste ist ideal für den schnellen Erst-Check mit Ihrer Steuerberatung.

✅ Bauantrag / Bauanzeige zw. 31.12.2022 und 01.10.2029

✅ Einzelne Mietwohnung (inkl. Neben-/Zubehörräume)

✅ Gebäude erfüllt Effizienzhaus 40 mit QNG Plus

✅ Nutzung: entgeltliche Vermietung zu fremden Wohnzwecken

✅ Bei Kauf muss die Wohnung bis Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft werden (Übergang Nutzen/Lasten im selben Kalenderjahr)

✅ Baukostenobergrenze: abschreibungsfähige Anschaffungs-/Herstellungskosten ≤ 5.200 € je m² (sonst kompletter Ausschluss von § 7b)

✅ Bemessungsgrundlage § 7b: gedeckelt auf max. 4.000 € je m² (wenn Kosten darüber liegen)

✅ Nutzungsbindung: Vermietung grundsätzlich 10 Jahre einhalten – sonst droht Rückabwicklung der Sonder-AfA

Unverbindliche Beispielrechnung für die Wohnung D02 in unserem Neubau Gründlacher Gärten, bezogen ab dem 1. Jahr der Vermietung, ohne Berücksichtigung von eventuellen Zwischenfinanzierungskosten. Etwaige Steuererstattungen erfolgen stets im Folgejahr. Angegebene Finanzierungskosten dienen lediglich als erste Indikation.

Annahmen: ledig, keine Kinder, 90 T€ zu versteuerndes Jahreseinkommen, 80 T€ Eigenkapital

  • Wohnung D02 | EG | 2 Zimmer | 65,17 m²
  • Preis: 456.047 € | TG-Stellplatz: 32.000 €
  • Investition inkl. 5 % Nebenkosten: 512.449,35 €

Steuer (Jahr 1)

  • ohne Kauf: 26.884 €
  • mit Kauf: 9.443,72 €
    ✅ Ersparnis: +17.440,28 €

Cashflow Jahr 1

  • Miete (garantiert): +12.512,64 €
  • Annuität: −20.812,47 €
  • NK nicht umlagefähig: −425,17 € / Jahr
    ✅ Cashflow gesamt: +8.715,28 €

Die Inhalte dieser Seite dienen der allgemeinen Information und stellen keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Ob und in welcher Höhe Abschreibungen nach § 7 Abs. 5a EStG und § 7b EStG im Einzelfall in Anspruch genommen werden können, hängt von den persönlichen Verhältnissen sowie der konkreten Ausgestaltung ab und ist mit einer qualifizierten Steuerberatung zu prüfen.

Alle Angaben ohne Gewähr. Maßgeblich sind die jeweils geltenden gesetzlichen Regelungen sowie die Verwaltungsauffassung.

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